Кредиты в зоне доступа?

Покупка жилья — одна из самых насущных проблем для населения нашей страны. Некоторая болезненность этого вопроса сопряжена с тем, что кредит на жилье в Беларуси относится к разряду «возможное — невозможно». С одной стороны — действуют банки, кредитующие на покупку жилья, с другой стороны — условия получения средств и процентные ставки возводят кредит в ранг невозможного или возможного, но далеко не для многих, кто в этом нуждается.

Что на горизонте?

Не имеет смысла напоминать об относительно благополучной и перспективной ситуации на рынке банковских услуг, особенно в сегменте кредитования (в частности, жилой недвижимости) в так называемый докризисный период. Люди брали заем и, надеясь на стабильное развитие страны, старались выплачивать взятые в долг средства.
Не пугали население и высокие (по сравнению со многими странами) процентные ставки. Финансовых учреждений, предлагавших такую услугу, было предостаточно.

Сегодня ситуация значительно отличается: количество банков, кредитующих физлица на покупку первичной недвижимости, ограничено, условия выдачи кредита стали жестче, а процентные ставки — выше. Тем не менее рынок продолжает развиваться.

Рынок кредитования первичной недвижимости сегодня показывает положительную динамику, а именно: растет число кредитующих банков, увеличивается максимальный срок кредитования, а процентная ставка и первоначальный взнос имеют тенденцию к снижению. Но все же общие показатели еще далеки от докризисных. Так, на сегодня кредиты на первичном рынке недвижимости предлагают десятки финансовых учреждений, что более чем в 2,5 раза превышает число кредитующих в прошлом году.

Стоит отметить, что по понятным причинам финансовые учреждения охотней кредитуют вторичную недвижимость, объект залога (приобретаемое жилье) более реальный, а потому динамика развития этого сегмента интенсивней. Так за прошедшие шесть месяцев этого года кредиты на приобретение недвижимости на вторичном рынке составляли 14% из общего количества всех выданных кредитов, а кредиты на инвестирование недвижимости на первичном рынке — 0,43%.

Наблюдающаяся активность на рынке кредитования жилой недвижимости вызвана, по мнению экспертов, смягчением условий кредитования.

В перспективе некоторые из банков обещают снижение процентных ставок, что будет способствовать повышению активности населения. Насколько? Определить сложно, так как для многих потенциальных заемщиков важен не только размер процентной ставки, но и сумма первоначального взноса, а также продолжительность кредитования.

Кому улыбнется удача?

Совершенно очевидно, что не каждый желающий может рассчитывать на благосклонность банка и получение кредитных средств на покупку новенького жилья. Потенциальный заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Иначе шансов нет.

Итак, кому же банки готовы предоставить кредит? Ипотечный заемщик физическое лицо возрастом от 23 лет, должен располагать от 50% собственных средств от стоимости недвижимости, иметь официально подтвержденную заработную плату, положительную кредитную историю (в случае, если уже были кредиты в банках), а также расходы по кредиту должны составлять не более 50-60% от официально подтвержденной заработной платы.

Это общие требования с небольшими индивидуальными поправками. Например, в некоторых банках желают, чтобы заемщик был не моложе 25 лет и до пенсионного возраста на момент окончания действия договора. Некоторые банки требуют наличие дополнительного залога, поручителя, а также, чтобы прописка клиента совпадала с местом получения кредита. Размер первоначального взноса в разных банках может быть снижен до 30-40%.

Кроме того, важно отметить, что каждый банк для себя самостоятельно определяет показатели платежеспособности клиента. Так как основное требование к потенциальному заемщику — это платежеспособность, кредит может получить физическое лицо, доход семьи которого позволяет сохранить следующую пропорцию: после выплаты всех обязательств (по кредитам, расходам на обязательные платежи, расходам на проживание) клиент должен располагать свободными средствами в размере 20% от общего бюджета семьи. То есть все расходы должны составлять не более 80% общего бюджета семьи.

Соответственно, если клиент не платежеспособный (или платежеспособный, но не в убедительной для кредитора мере) или располагает негативной кредитной историей, не имеет достаточной суммы для первоначального взноса, официально не трудоустроен и заработная плата у него «в конверте» — рассчитывать на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке не стоит.

Требования банков вполне понятны и объективны. Но что делать гражданам страны, живущим в субъективной реальности, где официальная зарплата — минимальна, уровень реальных доходов не позволяет скопить достаточную сумму для первоначального взноса и выплатить тело кредита в течение 10-15 лет? Да и процентные ставки, мягко говоря, «кусаются».

Обрести кредит

Несмотря на парадокс противоречивой реальности, объективной и субъективной, все-таки спрос на кредитование жилой недвижимости есть и продолжает расти. Ведь надо же людям где-то жить, создавать семьи, рожать детей и воспитывать их. Поэтому полезным будет узнать основные условия ипотеки. Это, как правило, процентная ставка, размер первого взноса, период кредитования, основные требования к заемщику, объект залога и прочее.

Процентная ставка. В среднем размер процентной ставки составляет 15-17% (минимальный от 12,75%, максимальный — более 20%). Во многих банках клиенту предлагается на выбор или фиксированная на весь срок кредитования процентная ставка, или плавающая. Плавающая процентная ставка, может меняться на протяжении периода кредитования. Она состоит из двух частей: первая — фиксированная часть (маржа банка), она не меняется на протяжении всего срока кредитования. Вторая — базовая — это размер процентной ставки по срочному депозиту в валюте (соответствующей валюте кредита), привлеченным сроком на 12 месяцев + 1 день и выплатой процентов после окончания срока действия депозитного договора. Для клиента ставка будет меняться в зависимости от ставки по депозиту раз в год, в дату получения кредита.

В чем же преимущества и недостатки плавающей ставки как для кредитора, то есть банка, так и для заемщика — физического лица, получающего кредит. Кредитование с использованием плавающей ставки для кредитора, безусловно, является выгодным, так как независимо от того, как меняется стоимость его ресурсов, доход банка будет стабилен, что дает возможность планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Для заемщика же плавающая ставка имеет ряд как преимуществ, так и недостатков. Главным преимуществом данной ставки является то, что согласно кредитным предложениям банков размер плавающей ставки ниже, чем фиксированной. Преимуществами данной ставки могут воспользоваться люди, которые неплохо разбираются в финансово-экономической сфере и могут спрогнозировать колебания индексов, использующихся в качестве переменной части плавающей ставки. Таким образом, заемщики могут существенно сэкономить на выплатах по кредиту, так как ставка будет снижаться вслед за снижением индекса. Недостатком же плавающей ставки является то, что рост или падение индексов на длительный срок спрогнозировать очень сложно, и при значительном их росте платеж по кредиту может стать непосильным обязательством.

Банки, заинтересованные в активизации розничного кредитования, в частности ипотечного кредитования, придерживаются политики постепенной либерализации условий кредитования с целью сделать их более доступными для клиентов. Поэтому процентные ставки могут снижаться.

Первоначальный взнос, как правило, 30-60%. Чаще это 40-50%. Период кредитования — от года до 20 лет. Некоторые банки готовы кредитовать на 25 лет и лишь единицы — на 30 лет.

Залог. В качестве залога за тело кредита может стать имеющаяся у заемщика недвижимость на вторичном рынке, имущественные права на приобретаемый объект недвижимости, имущественные права на облигации.

С начала 2011 года средняя реальная процентная ставка по ипотечным кредитам на первичном рынке понизилась на 2,12 п. п. и на 08.08.2011 года достигла значения 16,97% годовых.

При этом количество кредитующих банков увеличилось в 1,4 раза — до 20 учреждений, а количество кредитных предложений на рынке возросло в 1,36 раза — до 45 программ. Все указанные показатели объективны для кредитов сроком на 10 лет.

Предъявите документы

Для получения кредита на покупку жилья необходимо подготовить определенный пакет документов. Разумеется, в каждом банке могут быть свои требования и особые пожелания относительно документации, однако есть общий набор, который запрашивается у заемщика большинством финансовых учреждений.

К таким документам относятся:

Безусловно, этот пакет документов может быть больше. Все зависит от требований и условий каждого конкретного банка. Например, от потенциального заемщика могут потребовать и документы, которые идентифицируют личность продавца квартиры и его жены/мужа.

После подготовки необходимого пакета документов банку требуется время для рассмотрения заявки и принятия решения. В целом этот процесс может занять от пяти рабочих дней — до двух недель.

Острые углы кредитов

Когда естественный отбор произведен и заемщик понимает, что у него есть все основания получить желаемый кредит и обрести столь приятную покупку, значит пришло время мобилизоваться. Посткризисный период показал, что некоторые ситуации в конечном итоге могут обернуться не на пользу клиента, а, скорее, наоборот, превратить кредит в непосильную ношу. При заключении договора об ипотеке кроме процентной ставки и комиссий по кредиту заемщику также стоит обратить внимание на:

Основные «подводные камни» содержатся в так называемых гибких положениях договоров, позволяющих банку изменить ситуацию в свою пользу. В частности, это касается возможности обращения взыскания на ипотечное имущество при малейшем формальном нарушении кредитного обязательства.

Особого внимания заемщика требуют положения кредитного договора, фиксирующие случаи, при которых возможно взыскание ипотечного имущества. Кроме того, целесообразным будет проверить ипотечный договор на предмет двоякого толкования его положений и скрытых пунктов, устанавливающих дополнительное бремя для заемщика в виде страховок, дополнительных поручительств, ограничений использования ипотечного имущества».

Что же делать заемщику, если некоторые пункты договора его не совсем устраивают? В данном случае, по мнению юристов, есть только два варианта — либо забыть о кредите, либо искать банк с оптимальными (насколько это возможно) условиями. К сожалению, заемщику в большинстве случаев придется «играть» по правилам банка, ввиду того, что банк принимает решение о выдаче денег. Более того, после финансового кризиса банки негативно относятся к попыткам заемщика изменить какие-либо положения своих договоров. Поэтому единственная возможность предотвратить негативные последствия — это выбор банка с наименее кабальными условиями кредитного и ипотечного договоров».

Прогнозы утешительные?

Насколько будет меняться ситуация на рынке банковских услуг, и насколько гибкими и приемлемым для заемщика могут стать условия кредитования первичной недвижимости, говорить сложно. До конца 2011-го и на начало 2016 года прогнозируется увеличение количества предложений, в частности с плавающей процентной ставкой, что на данный момент популяризируется с кредитами на вторичном рынке. Также возможно снижение первоначального взноса — привлекательные авансы в размере 10-20% будут действовать для партнерских программ банков с застройщиками.

Но не скоро к нему присоединятся другие банки, как и не скоро на рынке появятся кредиты без первоначального взноса. При сохранении стабильной ситуации в экономике и дальнейшего удешевления ресурсной базы до конца года средние ставки по ипотеке могут понизиться на 0,5-1 п. п., также можно прогнозировать увеличение сроков кредитования до 25-30 лет.

К сожалению, сейчас ипотека по-прежнему остается для многих мечтой, а не реальностью. Остается лишь надеяться на позитивные перспективы.